土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收人减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收人额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。
一、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收人，是指包括货币收人、实物收人和其他收人在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
1、货币收入包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权，而向受让方收取的价款。
2、实物收人是指各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地不动产等。
3、其他收人是指无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专用技术使用权等。
对取得的实物收人，要按收人时的市场价格折算成货币收人；对取得的无形资产收人，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收人；对取得的收人为外国货币的，应当以取得收人当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收人，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。
二、扣除项目及其金额
在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收人总额中扣除的项目及其金额，如果从征税对象或税基划分，大致可以分为三类：一是土地使用权人将未建建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收人额中扣除的项目及其金额；二是纳税人取得土地使用权后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额；三是纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。
以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类：
（一）取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，"取得土地使用权所支付的金额"可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。
3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。
4.基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计人当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大的利息支出扣除，作了较为详细的规定。
对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5 %以内计算扣除。
对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，"房地产开发费用"的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义是：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）X 10%以内。
「例」某房地产开发公司，转让一栋商品房，其取得土地使用权金额和开发成本价值6000万元，期间发生销售费用40万元，管理费用20万元，财务费用20万元，，其中，该栋商品房按照金融机构证明应负担利息360万元（未超过规定标准），当地规定扣除比例为5%.计算其应扣除的房地产开发费用。
「解」应扣除的房地产开发费用=360万元+6000万元×5%=660万元
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（四）与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列人管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
对于个人购人房地产再转让的，其在购人环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
（五）财政部确定的其他扣除项目
财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
这项扣除政策的基本立法意图是，由于纳税人取得土地使用权后投人资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳增值税时，不仅可以从转让收人扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用，以及扣除与转让房地产有关的税金，而且，还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除。这样，就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报，以调动其从事房地产开发的积极性。
但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。这样规定的目的，主要是抑制炒买炒卖地皮的投机行为。
此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计人房价和是否作为转让收人，确定能否扣除。（1）如果代收费用计人房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收人计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计人房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收人征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收人中扣除。
「例」某房地产开发公司，转让一项建设项目，取得土地使用权时支付金额500万元，实际开发成本750万元，计算加计扣除金额。
「解」加计扣除金额=（500万元+750万元）×20%=250万元
（六）旧房及建筑物的评估价格
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
1."旧房及建筑物的评估价格"是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
"重置成本价"，是指在转让旧房（建筑物）对，按转让时的建材价格及人工费用计算建造同样面积、层次、结构、标准的新房（建筑物）所需花费的成本费用。
2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。
「例」某企业将其职工宿舍转让给其他单位，售价5000000元，原价3000000元，房地产评估机构评定的重置成本价格为7000000元，该房屋成新率为四成。该企业转让职工宿舍时发生评估费用22500元，缴纳相关税金277500元。计算该经济业务中扣除项目金额。
「解」①房地产评估价格=7000000元×40%=2800000元
②扣除项目金额=2800000元+22500元+277500元=3100000元
三、评估价格办法及有关规定
所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。
税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收人、扣除项目的金额。
（一）出售旧房及建筑物的
新房和旧房界定的标准是，新房是指建成后未使用的房产。凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度的标准由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。
评估的基本方法是：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本价乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。。采用这种方法的好处主要是，可以消除出售旧房及建筑物按原成本价作为扣除项目金额所造成的不合理情况，减弱通货膨胀因素对房屋价值的影响，使旧房及建筑物的扣除项目金额与其实际价值和出售这类房屋的增值程度相适应。
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：
旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的完全价值-建筑物折旧
使用上述公式计算、评估时应注意以下两点：（1）重新建造完全价值是指估价时点的重建（置）价格；（2）房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示。
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的
隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种，一是指纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是指纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。
对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。这里所指的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，对有关数据进行调整，最后确定一个比较适合该房地产的市场评估价格。通过这种市场比较法的评估，确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的转让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，则根据上述评估价格确定转让房地产的收人。
采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，从中挑选出可供进行价格比较的类似房地产的实例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最接近于合理的价格。市场比较法可用下列公式来表示：
房地产评估价格＝交易实例房地产价格x人为因素修正x时间因素修正x地域因素修正x品质因素修正x其他因素修正
（三）提供扣除项目金额不实的
提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税中报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到通过虚增成本，达到偷税的目的。
对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收人计算征收土地增值税。
